一、“十四五”時(shí)期發(fā)展新形勢(shì)

“十四五”期間，我國(guó)將面臨百年未有之大變局，國(guó)際局勢(shì)正在發(fā)生深刻的變化，國(guó)際形勢(shì)中的不穩(wěn)定、不確定因素明顯增加，由于主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)動(dòng)能不足，新興經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，地緣政治因素不確定性持續(xù)加大，新冠疫情防控常態(tài)化，疊加美國(guó)單邊貿(mào)易保護(hù)主義對(duì)全球產(chǎn)業(yè)鏈布局造成的嚴(yán)重干擾，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入周期性低點(diǎn)。霸權(quán)主義和強(qiáng)權(quán)政治在國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)和安全領(lǐng)域中依然存在，以新的“炮艦政策”和新的經(jīng)濟(jì)殖民主義為主要特征的“新干涉主義”嚴(yán)重?fù)p害了許多中小國(guó)家的主權(quán)獨(dú)立和發(fā)展利益，也給世界和平和國(guó)際安全造成威脅。與此同時(shí)，因種族、宗教、領(lǐng)土等問(wèn)題引起的地區(qū)沖突此起彼伏，國(guó)際犯罪、環(huán)境惡化等跨國(guó)問(wèn)題遠(yuǎn)未解決。但從總體上看，國(guó)際形勢(shì)緩和的大趨勢(shì)沒(méi)有改變，以和平和發(fā)展為主題的時(shí)代特征、世界多極化趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)全球化以及科技革命新浪潮給我國(guó)發(fā)展提供的巨大動(dòng)力和機(jī)遇，是長(zhǎng)期的、可持續(xù)的。

從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入補(bǔ)短板、促改革的高質(zhì)量發(fā)展階段，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)將是支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?020年07月30日，主持中共中央政治局會(huì)議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜嚴(yán)峻，不穩(wěn)定性不確定性較大，我們遇到的很多問(wèn)題是中長(zhǎng)期的，必須從持久戰(zhàn)的角度加以認(rèn)識(shí)，加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，“雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)”將成為我國(guó)“十四五”規(guī)劃編制的底層邏輯。

二、行業(yè)洞察

我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展日趨理性，但房地產(chǎn)市場(chǎng)空間仍然較大，持續(xù)提升的居民收入和城市化水平是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力。城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)、人均住房面積增長(zhǎng)和城市更新改造帶來(lái)的三大需求將有效支撐我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.79億，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將從2019年的40平方米左右升至47.1平方米，城鎮(zhèn)住宅建筑面積達(dá)到461.38億平方米，2019-2030年期間，平均每年住房建筑面積需求為11.42億平方米，如此龐大的建筑需求在全球范圍內(nèi)仍舊是首屈一指的。

房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央仍堅(jiān)持“房住不炒”定位，在流動(dòng)性合理充裕的宏觀背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)；地方政府因城施策更加靈活，多地從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，調(diào)控政策雖然整體呈邊際改善態(tài)勢(shì)，但政府仍保持調(diào)控定力，堅(jiān)守“限購(gòu)”、“限貸”等主體調(diào)控底線，需求端更多的從放寬人口落戶、降低人才引進(jìn)門檻、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等方面落實(shí)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)內(nèi)弱勢(shì)企業(yè)將面臨兼并重組或退出的風(fēng)險(xiǎn)，而大型企業(yè)由于具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，更容易搶占弱勢(shì)企業(yè)原有的市場(chǎng)份額，行業(yè)市場(chǎng)集中度有提升之勢(shì)。2020年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)中銷售額在1000億以上的企業(yè)數(shù)量達(dá)13家，較2019年同期增加了1家;銷售額在100-1000億元之間的企業(yè)數(shù)量有所減少;銷售額在50-100億元之間的企業(yè)數(shù)量增加了10家。

受新冠疫情影響，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)較大沖擊，地產(chǎn)行業(yè)也難獨(dú)善其身，中央多次強(qiáng)調(diào)要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持流動(dòng)性合理充裕，“六穩(wěn)”“六保”背景下，行業(yè)資金環(huán)境較為寬松；第二季度開(kāi)始，各大片區(qū)均回歸正常水平實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，以長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀最為亮眼。

長(zhǎng)三角地區(qū)：疫情后政府組織有力，復(fù)工速度極快，二三季度在以江浙為核心城市為首，量?jī)r(jià)齊漲，土拍市場(chǎng)火熱，價(jià)格攀升下主城區(qū)一二手倒掛現(xiàn)象頻繁，長(zhǎng)三角整體表現(xiàn)很好，無(wú)論是一線二線，還是其他的三四線城市表現(xiàn)都不錯(cuò)，這個(gè)跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、對(duì)于貨幣寬松敏感度比較高有一定的關(guān)系。

珠三角地區(qū)：珠三角結(jié)構(gòu)分化現(xiàn)象比較突出。深圳、東莞、惠州的主城區(qū)表現(xiàn)非常好，但惠州臨深的板塊、廣州表現(xiàn)一般，周邊的中山、肇慶、湛江、茂名表現(xiàn)略有遜色。珠三角的回暖是一個(gè)點(diǎn)狀的，但是這個(gè)點(diǎn)很高，但還不是一個(gè)散點(diǎn)狀。

京津冀地區(qū)：北京在疫情期間管控嚴(yán)格，周期長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖較其他區(qū)域略有延后，周邊的河北在唐山和石家莊的帶動(dòng)下表現(xiàn)優(yōu)異，天津則主要聚焦與庫(kù)存改善，整體表現(xiàn)比較平穩(wěn)。通過(guò)疫情間的表現(xiàn)可以看出未來(lái)北京依然是京津冀區(qū)域的核心區(qū)域。

華中地區(qū)：湖北最全國(guó)疫情最嚴(yán)重地區(qū)，疫情管控嚴(yán)格、經(jīng)濟(jì)受創(chuàng)嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響極大，疫情恢復(fù)后的集中供應(yīng)又導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，陷入價(jià)格戰(zhàn)，在收項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格降幅10%以上的較多，疫情的沖擊對(duì)于湖北來(lái)說(shuō)短期內(nèi)難以恢復(fù)。

西南地區(qū)：四川成西南地區(qū)一支獨(dú)秀，房企爭(zhēng)相強(qiáng)敵，土地價(jià)格與溢價(jià)高居不下，主城供應(yīng)減少，多個(gè)板塊一二手倒掛，量?jī)r(jià)齊漲，下面市縣較差，房企也紛紛大幅降價(jià)搶收，引發(fā)諸多房企跟隨。重慶地區(qū)價(jià)格回落明顯，主城區(qū)的量?jī)r(jià)較穩(wěn)，其中全市被渠道綁架嚴(yán)重，渠道傭金較高。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，要堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。在政策指導(dǎo)下，未來(lái)地方調(diào)控分化預(yù)計(jì)進(jìn)一步加劇，三四線城市或?qū)⒙氏瘸鍪?，通過(guò)加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房落戶、給予購(gòu)房補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市。而在一些熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管則將保持高壓態(tài)勢(shì)，伴隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼得到有效管控，房地產(chǎn)政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉(zhuǎn)變。

三、我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)

隨著“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制的建立，在流動(dòng)性合理充裕的宏觀背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)，融資難的問(wèn)題仍然是制約企業(yè)發(fā)展的核心因素。從行業(yè)層面來(lái)看，堅(jiān)守“限購(gòu)”、“限貸”等主體調(diào)控底線，要堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展仍是主基調(diào)；從企業(yè)端來(lái)看，周轉(zhuǎn)率低、現(xiàn)金流不充足、資產(chǎn)負(fù)債率高、融資難、商辦去化難等問(wèn)題顯著。

庫(kù)存高企，商辦去化難。受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)了先抑后仰的局面，自第二季度開(kāi)始，地產(chǎn)市場(chǎng)行情逐步回暖，但全國(guó)結(jié)構(gòu)分化現(xiàn)象嚴(yán)重，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角具有較好的表現(xiàn)，非經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)表現(xiàn)不容樂(lè)觀，庫(kù)存高企，銷售壓力仍然較大，周轉(zhuǎn)率低。特別是商辦去化難現(xiàn)象尤為凸顯，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，商辦去化難的問(wèn)題也是不容樂(lè)觀。

資產(chǎn)負(fù)債率高，融資難。“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實(shí)施日益臨近。2020年8月，住建部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，相關(guān)部門在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。在“去杠桿”的絕對(duì)壓力下，融資變難疊加償債高峰，房企面臨的資金鏈壓力空前絕后。

現(xiàn)金流不足，回款難。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從項(xiàng)目投資和項(xiàng)目批準(zhǔn)、建筑設(shè)計(jì)、房屋建造到房屋的出售或租賃，大概需要2年以上時(shí)間。基于當(dāng)前的抵押政策，商業(yè)抵押付款要等到竣工完成，延長(zhǎng)了房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收期。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度慢，資金回籠相應(yīng)滯后，給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來(lái)較大的壓力。

四、“十四五”期間地產(chǎn)公司何去何從

我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)日趨理性，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展是未來(lái)的主基調(diào)，特別是隨著“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實(shí)施日益臨近，降負(fù)債、控風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、強(qiáng)化現(xiàn)金流管理、組織靈活性差成為地產(chǎn)企業(yè)的重要關(guān)注點(diǎn)。

創(chuàng)新融資模式，降低資產(chǎn)負(fù)債率。按照政策導(dǎo)向，創(chuàng)新融資模式，探索中長(zhǎng)期債、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)融資等模式降低有息負(fù)債；同時(shí)，探索資產(chǎn)證券化，將項(xiàng)目銷售預(yù)收款證券化，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，償還有息貸款。

關(guān)注高周轉(zhuǎn)，提升項(xiàng)目庫(kù)存去化。目前國(guó)內(nèi)融資成本高，開(kāi)發(fā)商不可能降低周轉(zhuǎn)速度，特別是一些高杠桿企業(yè)，他們必須快速把產(chǎn)品制造出來(lái)賣出去最終換取現(xiàn)金流，在企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)壓縮的背景下，加快周轉(zhuǎn)率就成為一種相對(duì)有效的舉措；同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目庫(kù)存去化，而非一味的投資建設(shè)，做好“融-投-建-管-退”頂層設(shè)計(jì)，做好投資建設(shè)與銷售的有效平衡，在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨緩的背景下，庫(kù)存高企，強(qiáng)化項(xiàng)目庫(kù)存去化是地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的核心重點(diǎn)。

強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。堅(jiān)持現(xiàn)金為王的理念，強(qiáng)化流動(dòng)性管理，以項(xiàng)目回款為核心，提升項(xiàng)目回款的效率與質(zhì)量，壓實(shí)回款責(zé)任，加強(qiáng)項(xiàng)目資金回籠，降低應(yīng)收賬款比例；同時(shí)，強(qiáng)化項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)，嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，保證項(xiàng)目按照時(shí)間計(jì)劃有序交付，取得預(yù)售證，增加預(yù)收款規(guī)模。

推進(jìn)組織扁平化管理，提升管理效率。隨著樓市面臨的人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、收入格局等趨勢(shì)性因素的變化，中國(guó)樓市環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變，未來(lái)房地產(chǎn)格局向扁平化發(fā)展將會(huì)是一個(gè)合理的方向。機(jī)敏靈活和適應(yīng)性強(qiáng)將在很大程度上決定企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的成敗，為了能夠快速適應(yīng)市場(chǎng)，加快反應(yīng)速度，企業(yè)的組織架構(gòu)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)變提高效率，由原來(lái)偏垂直的管理轉(zhuǎn)向橫向管理，以實(shí)現(xiàn)組織架構(gòu)的扁平化。

作者：漢哲咨詢集團(tuán) 劉建平

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