過去四十年間，深圳GDP總量增長近1萬倍；常住人口增長近40倍；人均GDP超過20萬；人口密度位列全國第一；中心區(qū)的發(fā)展也從羅湖到福田再到南山一路向西。

今年恰逢深圳改革開放40周年，又在“雙區(qū)”規(guī)劃逐步推進(jìn)之中。據(jù)媒體報(bào)道：深圳“十四五”規(guī)劃已在編制，在40周年時(shí)將會有相關(guān)政策出臺，15個(gè)發(fā)展藍(lán)圖正在展開。

接下來深圳將如何發(fā)展？哪里將成為重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)？哪些片區(qū)更具備發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

以史為鏡，可以知興替。

要想知道深圳未來將如何發(fā)展，要先了解深圳的過去。今天這篇文章，大白熊將跟大家一起來探討……

一、從加工貿(mào)易到國際創(chuàng)新型城市 深圳這40年都經(jīng)歷了什么？

早期的經(jīng)濟(jì)特區(qū)僅有蛇口工業(yè)區(qū)，約2.14平方公里。

隨后，經(jīng)過了1980年5月的第一次“擴(kuò)容”，2010年的第二次“擴(kuò)容”，2018年的“深汕飛地”；深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的面積由2.14平方公里擴(kuò)大至今的2465.15平方公里，面積擴(kuò)大了約1150倍。

這40年來，深圳作為中國最早開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，憑借得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，依托改革開放帶來的要素聚集和制度開放優(yōu)勢，從“三來一補(bǔ)”的加工貿(mào)易起步，逐步形成結(jié)構(gòu)合理和配套完善的產(chǎn)業(yè)鏈，并進(jìn)一步發(fā)展成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的國際創(chuàng)新性城市。

“三來一補(bǔ)”（1978-1990）

剛成立#經(jīng)濟(jì)特區(qū)#的深圳為了“吸引外資”，提出了一系列的優(yōu)惠政策。在政策的鼓勵(lì)，不少外資再到深圳投資辦廠。早期深圳的中外資合作模式主要是“三來一補(bǔ)”（來料加工、來樣加工、來件配套和補(bǔ)償貿(mào)易）。

在“三來一補(bǔ)”模式下，深圳低成本的勞動力和土地，獲得的來自香港的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。1990年，深圳形成了“產(chǎn)業(yè)以電子為主，資金以外資為主，產(chǎn)品以外銷為主。”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。

深圳制造（1990-2006）

隨著時(shí)代的發(fā)展，深圳經(jīng)濟(jì)模式不斷優(yōu)化，1994年深圳停止審批“三來一補(bǔ)”等項(xiàng)目。1996年的“八五計(jì)劃”中明確提出要將深圳打造為以高新技術(shù)為先導(dǎo)的區(qū)域制造業(yè)生產(chǎn)基地。90年代后，深圳向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，尤其是傳統(tǒng)的電子產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)升級。該階段深圳仍然以“專業(yè)代工+模仿式創(chuàng)新”為主。

自主創(chuàng)新（2006至今）

從“三來一補(bǔ)”的加工貿(mào)易到#深圳制造#，緊接著深圳開始了“自主創(chuàng)新”。從2006年開始，逐漸形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)、文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等四類支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，新一代信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的不斷優(yōu)化，可以看出深圳是一個(gè)時(shí)刻緊抓機(jī)會，結(jié)合實(shí)際情況找到適合自身發(fā)展模式的城市。這些邏輯在城市的發(fā)展中，也可以看出來。

二、中心區(qū)不斷轉(zhuǎn)移 深圳發(fā)展一路向西

縱觀深圳發(fā)展歷史，除了經(jīng)濟(jì)模式不斷優(yōu)化，近40年間深圳的中心區(qū)也不斷轉(zhuǎn)移。基本上十年會規(guī)劃一個(gè)新的中心區(qū)，每一次城市新中心區(qū)的規(guī)劃，也會帶動該片區(qū)產(chǎn)業(yè)、資金等資源往新中心區(qū)走。

羅湖是深圳第一個(gè)中心城區(qū)，也是深圳優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域，更是深圳商業(yè)的發(fā)源地。深圳早期地標(biāo)性建筑電子大廈、國貿(mào)大廈、上海賓館、地王大廈以及京基100等，都是在羅湖。

到了1996-2010年間，深圳城市總體規(guī)劃（1996-2010）中的城市布局里，指出福田是深圳的市中心，這也是深圳城市中心的第一次移動。

深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）里將后海、前海、寶安中心區(qū)這些深圳西部的片區(qū)規(guī)劃為深圳的新城市中心，意味著深圳發(fā)展重心再次發(fā)生了規(guī)劃性移動。

2016年的《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》中，第七章提出：提升西部發(fā)展層級，重點(diǎn)將前海和南山、寶安中心區(qū)域發(fā)展成為新的市級中心。

任何城市的發(fā)展，最后都要講究一個(gè)“平衡”，因此發(fā)展重心也會不斷調(diào)整。不過即使調(diào)整，也有其內(nèi)在的規(guī)律。經(jīng)歷了羅湖的更迭，福田的繁華南山的崛起，再到今天的重點(diǎn)發(fā)展前海、后海以及寶安中心區(qū)。不難看出在過去40年間，深圳的發(fā)展重心一路西移。

三、一路向西 深圳未來還看寶安

深圳發(fā)展中心一路向西，那么接下來要看西部哪里呢？

有人說，80年代的深圳看羅湖，90年代看福田，21世紀(jì)初看南山，接下來看寶安。地產(chǎn)君以為，確實(shí)在未來相當(dāng)長一段時(shí)間里，寶安值得重點(diǎn)關(guān)注。

因?yàn)閺奈恢蒙蟻砜?，寶安不僅位于粵港澳大灣區(qū)發(fā)展軸心，更是因?yàn)槠涫菄抑卮髴?zhàn)略項(xiàng)目所在地，前海擴(kuò)容受益者：

1、國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目所在片區(qū)

2016年公布的2016-2020年的五年填海規(guī)劃中，計(jì)劃填海造地約50平方公里，其中2/3在寶安。

到2018年7月，中央印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)濱海濕地保護(hù)嚴(yán)格管控圍填海的通知》，嚴(yán)禁新增圍填海造地，明確規(guī)定除國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目外，全面停止圍填海項(xiàng)目審批。而在那之后，寶中和前海灣區(qū)域還填出了大鏟灣半島和小鏟灣島，說明這是國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目，側(cè)面也反應(yīng)出寶中在城市發(fā)展中的地位。也可以看出，深圳一路向西，最大受益片區(qū)是當(dāng)屬寶安！

2、“前海擴(kuò)容”受益者之一

前海定位為珠三角的“曼哈頓”，無論是經(jīng)濟(jì)、都市圈發(fā)展還是投資，前海都是妥妥的“中心”。

2019年10月24日，根據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道：前海合作區(qū)和前海蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴(kuò)區(qū)”正在積極推動中，已經(jīng)上報(bào)國務(wù)院。

在“擴(kuò)容“上報(bào)前，已有官方媒體報(bào)道了前海醞釀擴(kuò)容的消息。消息顯示，前海擴(kuò)容面積增加，總面積將達(dá)125平方公里。雖然消息很快被刪除了，但其實(shí)也透露出不少信息。

假如前海擴(kuò)容，利好哪里？

從擴(kuò)容面積來看，假如有125公里，那擴(kuò)容的面積可以說相當(dāng)大了，對西鄉(xiāng)、大空港、海洋新城這些片區(qū)都是利好。從區(qū)域發(fā)展角度來看，在前海“雙區(qū)”擴(kuò)容之下，最利好的是前海，其次最受益的就是寶中、西鄉(xiāng)、大空港、海洋新城這些周邊片區(qū)。

總的來說，從區(qū)位價(jià)值到發(fā)展定位、再到發(fā)展利好輻射，可以看出寶安正在前往深圳中心的路上。地產(chǎn)君梳理了一下，發(fā)現(xiàn)在寶安前進(jìn)的路上，有一個(gè)片區(qū)值得重點(diǎn)關(guān)注那就是沙井！

三、大空港疊加“三城一港” 產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)+百萬舊改+107科技創(chuàng)新走廊

分析區(qū)域的價(jià)值，人們往往習(xí)慣由區(qū)位、片區(qū)規(guī)劃說起，再順便講講產(chǎn)業(yè)。今天我們也依這個(gè)邏輯，來分析分析沙井。

沙井位于寶安區(qū)西北角，距離大空港約8公里，緊鄰海洋新城、國際會展中心、海上田園城、寶安綜合港等；約半小時(shí)內(nèi)均可達(dá)到。從位置上來看，優(yōu)越的地理位置未來或助力沙井享受這些區(qū)域帶來的發(fā)展利好輻射。

大空港：規(guī)劃約95平方公里，比肩前海；以深圳國際機(jī)場為依托；重點(diǎn)發(fā)展航空服務(wù)和高端物流、商務(wù)會展和創(chuàng)意服務(wù)、科技服務(wù)和高端制造三大產(chǎn)業(yè)集群。（來源：深圳新聞網(wǎng)）

海洋新城：十九大報(bào)告中的“海洋強(qiáng)國”戰(zhàn)略目標(biāo)落地項(xiàng)目之一，規(guī)劃約7.44平方公里；未來將聚集全球海洋高科技企業(yè)總部，形成以海洋電子信息、海洋高端裝備研發(fā)、海洋生態(tài)環(huán)保、海洋新能源為主的產(chǎn)業(yè)集群。（來源：深圳商報(bào)）

國際會展城：規(guī)劃面積約2257.82公頃，將建成全球最大會展中心，打造成為卓越全球城市的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。（來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局）按照國際經(jīng)驗(yàn)，會展業(yè)作為新興經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)拉動系數(shù)達(dá)1：9。目前，一期已開通運(yùn)營。

海上田園城：總面積約8.8萬平，將成為深圳西部濱海發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)，為灣區(qū)新城提供旅游體驗(yàn)，生態(tài)休閑等配套功能。（來源：深圳商報(bào)）

如果說，區(qū)位決定了當(dāng)下區(qū)域的直接價(jià)值，產(chǎn)業(yè)則決定未來片區(qū)的價(jià)值潛力。

沙井是傳統(tǒng)的工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，曾被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯十強(qiáng)鎮(zhèn)”、“廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強(qiáng)鎮(zhèn)”。現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)4200余家，2019年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值1072.26億。（來源：寶安區(qū)沙井街道）

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，目前法人資質(zhì)制造業(yè)企業(yè)約7031家，規(guī)模以上工業(yè)約724家，產(chǎn)值億元的企業(yè)299家，國高企業(yè)536家，五類百強(qiáng)企業(yè)50家。（來源：寶安政府在線）

從位置上來看，沙井還緊鄰#107科技創(chuàng)新走廊#（來源：寶安區(qū)“十三五規(guī)劃”）。整個(gè)片區(qū)內(nèi)還匯聚了29個(gè)城市更新計(jì)劃，涉及面積超400萬平（統(tǒng)計(jì)自：深圳市城市更新網(wǎng)站）；由萬科、華僑城、華潤等各大房企操刀，對沙井進(jìn)行全面改造。

目前大空港已進(jìn)入利好兌現(xiàn)期，未來又有前海擴(kuò)容+海洋新城+國際會展中心+海上田園城等多重規(guī)劃利好疊加（來源：《深圳國際會展城綜合規(guī)劃》），結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)蝶變升級加上片區(qū)百萬級舊改疊加、107科技創(chuàng)新走廊的助力，沙井產(chǎn)業(yè)將迎來蝶變升級，未來發(fā)展可期。

綜合來看，沙井產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅?strong>中長期來看具備一定的價(jià)值空間。

五、產(chǎn)業(yè)蝶變升級 寫字樓迎來發(fā)展新局面

隨著規(guī)劃利好輻射，片區(qū)產(chǎn)業(yè)的蝶變升級，未來片區(qū)內(nèi)將迎來更多的高新技術(shù)企業(yè)，不排除未來會有大型企業(yè)或企業(yè)總部入駐，這也對該片區(qū)的商務(wù)硬件提出了更高的要求。

地產(chǎn)君盤點(diǎn)了沙井目前的在售項(xiàng)目中，有一個(gè)項(xiàng)目值得重點(diǎn)關(guān)注一下，這個(gè)項(xiàng)目就是萬科星城。

萬科星城位于寶安沙井街道上星路與上星南路交匯處，整體來看交通非常便捷。有“兩橫三縱”路網(wǎng)布局，緊鄰廣深高速、深圳市大外環(huán)高速、沿江高速出入口以及穗莞深城際軌道線，從項(xiàng)目出發(fā)約18.5公里（百度地圖路線距離）可達(dá)寶安機(jī)場。周邊還有地鐵11號線（已開通）、18號線（規(guī)劃中）、26號線（規(guī)劃中）等多條軌道交通；其中地鐵11號線碧頭站約1.5km的步行距離，上下班通勤也非常方便。

項(xiàng)目周邊不僅有華潤萬家、形色城購物廣場、天虹商場。目前周邊已有建面約14萬平的商業(yè)配套，未來還有沙井海岸城建面約14.3萬平的商業(yè)規(guī)劃（來源：深圳市海岸新城投資有限公司），可滿足片區(qū)業(yè)主生活及商務(wù)需求。

作為一個(gè)占地約12.2萬平，總建面約90萬平；集住宅、公寓、商業(yè)、辦公以及文體等為一體的綜合體項(xiàng)目，萬科星城聚集了多種業(yè)態(tài)。多種業(yè)態(tài)相互滲透，協(xié)同發(fā)展，形成良好的商業(yè)生態(tài)循環(huán)。

隨著時(shí)代的發(fā)展，越來越多的企業(yè)主對辦公需求早已發(fā)生了迭代升級。多業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)聚集人流、物資等功能，也為項(xiàng)目賦予更多的可能性。因此，作為近百萬級綜合體項(xiàng)目的寫字樓產(chǎn)品，萬科星宸大廈比同片區(qū)里的相似品更有競爭力，從投資角度來看不失為一個(gè)性價(jià)比更高的產(chǎn)品。

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