由于企業(yè)所處的外部環(huán)境發(fā)生重大變化，導(dǎo)致傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的生存基礎(chǔ)發(fā)生改變，從而需要對原有業(yè)務(wù)模式進行調(diào)整和創(chuàng)新，以尋求新的競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略選擇，稱之為升級型戰(zhàn)略。通常，企業(yè)面臨如下問題時需要考慮升級型戰(zhàn)略：企業(yè)遭遇發(fā)展瓶頸，不轉(zhuǎn)型升級就無法實現(xiàn)進一步擴張；原有的商業(yè)模式受到?jīng)_擊，不轉(zhuǎn)型升級將被淘汰；所處行業(yè)進入衰退期，整個行業(yè)利潤率下滑，等等。就當前的經(jīng)濟形勢而言，隨著國內(nèi)行業(yè)格局的基本形成，經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，資源環(huán)境約束加劇，勞動力成本優(yōu)勢下降，這一環(huán)境的變化就對大批企業(yè)提出了轉(zhuǎn)型升級的客觀要求。

升級型戰(zhàn)略就是改變企業(yè)的生存和發(fā)展方式，應(yīng)重點考慮的是三個方面的問題，即：業(yè)務(wù)、定位和模式。業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變的重點是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，淘汰傳統(tǒng)的低附加值產(chǎn)品，加大高附加值產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和市場投放；運營模式轉(zhuǎn)變的重點是從線下模式向線上線下相結(jié)合的模式轉(zhuǎn)型，企業(yè)不僅可以通過互聯(lián)網(wǎng)宣傳推廣產(chǎn)品，還可以針對自己的客戶群建起網(wǎng)站和社區(qū)，通過為用戶提供更多附加值來吸引和培育自己的忠實“粉絲”。

企業(yè)選擇升級型戰(zhàn)略時需要重點分析的因素包括：企業(yè)待轉(zhuǎn)型或升級的目標業(yè)務(wù)方向，目標業(yè)務(wù)運營成功所需要的保障性資源，企業(yè)現(xiàn)有資源與轉(zhuǎn)型升級目標的匹配度，等等。業(yè)務(wù)升級的關(guān)鍵環(huán)節(jié)可以采用靈活多變的策略，分階段升級推進，例如：技術(shù)研發(fā)方面的升級上，企業(yè)采用除自主研發(fā)技術(shù)之外，也可以考慮購買已有的先進技術(shù)和成果；在產(chǎn)品品牌升級方面，企業(yè)可先從局部市場切入，積累經(jīng)驗，然后再升級到高端市場業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)受國家調(diào)控及企業(yè)發(fā)展影響，企業(yè)間競爭激烈。為應(yīng)對挑戰(zhàn)，萬達集團采用升級型戰(zhàn)略，圍繞核心業(yè)務(wù)（商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)）不斷升級產(chǎn)品與服務(wù)，產(chǎn)品從第一代“單店模式”，第二代“群樓模式”，第三代“大型城市綜合體模式”發(fā)展到第四代“萬達城模式”，經(jīng)過了四代產(chǎn)品升級，萬達的業(yè)務(wù)也由住宅開發(fā)升級為包括金融、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、電商等在內(nèi)的多業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

萬達集團戰(zhàn)略分析

2001到2003年是萬達的第一代單店模式，地處城市商業(yè)核心地段，規(guī)模相對較小，主力商業(yè)業(yè)態(tài)相對簡單，采取水平分層式的業(yè)態(tài)分布，各層主力業(yè)態(tài)與首層精品商鋪形成互動。其缺陷在于：沒有很好地解決消費力轉(zhuǎn)化的問題。

2003到2004年是萬達的第二代組合店模式，由百貨樓、超市樓、影城樓等組成，通過將室外步行街連接起來做成一個商業(yè)廣場，規(guī)模增加到約15萬平米左右，缺陷是集而不聚的問題依然突出。

2005年后是第三代大型地產(chǎn)綜合體模式，由購物中心、高星級酒店、寫字樓、高級公寓、城市商業(yè)街、住宅、商務(wù)酒店等建筑構(gòu)成。城市綜合體內(nèi)部各建筑之間形成有機聯(lián)系、相互依托、互為能動。第三代城市商業(yè)綜合體已經(jīng)能夠依靠自身的商業(yè)模式和規(guī)模效應(yīng)獨立創(chuàng)造城市新中心和新商圈。

表：萬達產(chǎn)品線圖解

2012年開始，萬達繼“城市綜合體”之后，開發(fā)出第四代產(chǎn)品“萬達城”。“萬達城”是一個旅游城市的概念，不僅包含商業(yè)業(yè)態(tài)，還包括主題公園、步行街、旅游經(jīng)典、演藝舞臺等功能。項目商業(yè)生態(tài)圈的內(nèi)涵進一步擴大，延伸至文化、旅游、觀光層面，萬達的身份也不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而是一個類似于城市經(jīng)營者的角色。

在線上擠占線下商品銷售的背景下，萬達通過四代產(chǎn)品的持續(xù)升級，不斷加大體驗式業(yè)態(tài)的占比，通過非提袋式商業(yè)項目（主題公園、高級酒店、影院、歌廳、特色餐飲、連鎖百貨）的增加，不斷提高商業(yè)體的人氣集聚能力，實現(xiàn)了電商與線下商業(yè)的較好融合。對萬達而言，由商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營向城市經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，正是企業(yè)追隨外部環(huán)境的變化而做出的積極、主動的變革。